Es macht nichts, wenn es etwas teurer ist – Geld kostet nichts. In den letzten Jahren haben viele so oder ähnlich beim Haus- oder Wohnungskauf heimlich kalkuliert. Die Zinsen sind auf knapp ein Prozent gestiegen und die Banken haben allein im Jahr 2021 die Rekordsumme von 284 Milliarden Euro zur Baufinanzierung vergeben.
Aber jetzt: raus. Während der. Eine Krise. Die Kreditnachfrage, die Zahl der neuen Baugenehmigungen, die Stimmung bei den Bauunternehmen – sind im Keller. Was hingegen in den letzten Monaten schnell gestiegen ist, sind Zinsen, Baukosten und die allgemeine Unsicherheit. Viele Privatkäufer fragen sich daher: Ist das das letzte Mal das Ende des Hauses?
Mehr als zwei Drittel der Deutschen würden gerne im Eigenheim wohnen – doch Deutschland ist noch immer ein Land der Mieter. Mehr als 56 Prozent der Haushalte in Deutschland leben in Häusern und Wohnungen, die ihnen nicht gehören, zeigt die OECD-Analyse – der höchste Wert aller 28 untersuchten Länder. Als Gründe dafür nennt die Bundesbank in einer Studie hohe Grunderwerbsteuern und fehlende Steuervergünstigungen wie den Hypothekenzinsabzug.
Sie sind seit Anfang 2022 stark gestiegen, von etwa einem auf etwa dreieinhalb Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Im langfristigen Vergleich ist ein Baukredit jedoch nicht ungewöhnlich teuer, die Verzinsung liegt eher im moderaten Durchschnitt, wie der Rückblick zeigt. Erst 2012 sind die Kosten der Baufinanzierung deutlich gesunken, seit Mitte 2019 sind die Zinsen sogar unter ein Prozent gefallen, und schon seit einem Jahr steigen sie wieder drastisch an. Daher war die Phase extrem niedriger Zinsen recht kurz und im historischen Vergleich eher außergewöhnlich.
Das größere Problem für private Immobilienkäufer ist, was gleichzeitig passiert ist: Die Preise sind gestiegen, Häuser und Wohnungen sind laut Daten finanzierender Banken heute mehr als doppelt so teuer wie 2010. Mittlerweile hat zwar die Trendwende begonnen, billiger wird es aber zunächst nur langsam: im dritten Quartal konkret um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Betrachtet man jedoch das Vorjahr, so waren die Preise für Wohnimmobilien immer noch um 6,1 Prozent höher. Für 2023 erwarten viele Beobachter nun Abschläge, allerdings im deutschlandweiten Durchschnitt „nur“ im oberen einstelligen Prozentbereich. Ein Haus oder eine Wohnung würde ungefähr so viel kosten wie Mitte bis Ende 2021, allerdings mit viel höheren Zinsen.
Maximal 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sollen an die Bank gehen
Obwohl sie zuletzt nachgelassen haben – seit dem Hoch im Oktober ist der zehnjährige festverzinsliche Wohnungsbaukredit im Schnitt um gut einen halben Prozentpunkt gesunken – dürfte die Lockerung zum Jahresende nur vorübergehend sein. . Im Dezember erhöhte die EZB den Leitzins erneut, wenn auch etwas weniger als zuvor. Sie liegt jetzt bei 2,5 Prozent, dem höchsten Wert seit 2008. Und das wird wohl nicht das Ende sein: Die Zinsen müssten noch deutlich steigen, weil die Inflation zu hoch sei, hieß es – was die Kreditaufnahme dann wieder verteuern dürfte. Sie rechne deshalb mit einem „moderaten Anstieg“ der Kreditzinsen, sagt etwa Miriam Mohr, die beim größten Baufinanzierungsvermittler Interhyp das Privatkundengeschäft verantwortet, aber „nicht so stark“ wie 2022.
Also: Kaufen ist tendenziell günstiger, die Finanzierung eher noch teurer. Und was setzt sich durch?
Wahrscheinlich die Kosten für das Darlehen. Denn eine Faustregel besagt: Steigt der Kreditzins um zwei Prozentpunkte, muss der Kaufpreis um etwa 20 Prozent sinken – dann bleiben die Gesamtkosten für den Käufer etwa gleich. Denn bereits eine Veränderung um wenige Zehntel Prozentpunkte hat spürbare Langzeitfolgen bei einem Immobilienkredit.
Rechenbeispiel: Eine Wohnung soll 400.000 Euro kosten, zuzüglich 22.000 Euro Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar. Wenn Sie 50.000 Euro Eigenkapital mitnehmen, brauchen Sie noch 372.000 Euro Kredit. Das Ziel: In 25 Jahren alle Schulden abbezahlen. Bei einem Zinssatz von einem Prozent bedeutet das eine monatliche Rate von rund 1.400 Euro, am Ende hat der Käufer 420.000 Euro an die Bank gezahlt. Bei einem Zinssatz von vier Prozent sind es fast 2.000 Euro im Monat, was in der gesamten Laufzeit fast 590.000 Euro ausmacht.
Ein Haushalt sollte nicht mehr als 30 bis maximal 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für Zinsen und Tilgung ausgeben, raten Verbraucherschützer. Denn der Satz für die Bank läge bei mindestens zehn bis 15 Prozent des Budgets für laufende Lebenshaltungskosten wie Heizung, Strom, Wasser oder Steuern. Steigen die Zinsen also weiter, müssten die Preise drastisch sinken, damit Ihre monatliche Rate Ihr Budget nicht übersteigt und Sie den Kredit trotzdem irgendwann vor der Rente abbezahlen müssen.
Wer hat, wird geben – billiger
Dass Häuser und Wohnungen in diesem Ausmaß an Wert verlieren, halten die meisten Marktbeobachter allerdings für sehr unwahrscheinlich – vorausgesetzt natürlich, Deutschland und Europa geraten nicht in eine schwere Wirtschaftskrise mit hoher Arbeitslosigkeit. Was aber nie schaden kann: Nachverhandeln. Immobilienprofis berichten seit einigen Monaten, dass immer mehr Verkäufer bereit sind, über die Preisvorstellung zu sprechen.
Auf jeden Fall spart es, wer die Finanzierung möglichst günstig macht. Verbraucherschützer raten Käufern, mögliche Fördermittel, etwa zinsgünstige Kredite der staatlichen KfW-Bank, genau zu prüfen. Allerdings kürzt die Bundesregierung die Mittel für den Bau und Kauf neuer Häuser im kommenden Jahr drastisch, das meiste Geld wird für die Sanierung bestehender Gebäude verwendet. Es könnte sich also lohnen, die Förderung möglichst früh im Jahr zu beantragen.
Ansonsten gilt die alte Regel: Wer hat, bekommt – billiger – geschenkt. Oft bietet die Bank wirklich gute Konditionen nicht für den vollen Wert der Immobilie, sondern nur bis zu etwa 60 Prozent. Daher sollte der Kredit so niedrig wie möglich und das eingebrachte Kapital so hoch wie möglich sein. Wenn Sie beispielsweise ein Erbe durch Schenkung einbringen und dann geschickt verhandeln, haben Sie vielleicht noch eine Chance, es relativ günstig zu erwerben.
Ob sich Obligationen noch lohnen – und was Sie jetzt mit Ihrem Obligationenfonds tun sollten, lesen Sie im nächsten Teil der Zinsserie.
